Le marché du logement n'existe pas!

Après six ans d'aller et retour entre les deux Chambres du Parlement, un accord romand avorté et un contre-projet du Conseil fédéral qui n'en est pas un, les électeurs se prononceront dans une semaine sur l'initiative de l'Association suisse de défense des locataires (Asloca), «Pour des loyers loyaux». L'enjeu est de taille. 70% des résidents de Suisse sont locataires de leur logement (80% des Genevois) et les loyers grèvent lourdement leurs budgets, avec des répercussions sur l'ensemble de l'économie. Le prix élevé de la construction et la rareté des terrains expliquent en partie pourquoi il coûte plus cher de se loger en Suisse que partout ailleurs en Europe. Mais la législation actuelle, particulièrement favorable aux bailleurs, contribue aussi à la cherté des appartements.
L'initiative comporte trois changements essentiels. Le premier est le «lissage» des taux d'intérêts hypothécaires. Au lieu de faire dépendre les loyers du taux de référence annuel, les initiants proposent de calculer une moyenne sur les cinq ans antérieurs. Par cette astuce, on n'empêche pas le bailleur de procéder à des hausses de loyers, mais celles-ci sont moins fortes et moins brutales, puisqu'elles tiennent compte aussi des baisses de taux. Idem pour le locataire qui voudrait réclamer une réduction, chose rare dans la pratique. Deuxième modification, en cas de congé, il reviendra désormais au propriétaire de prouver que la résiliation intervient pour un motif justifié et non pas pour des raisons purement spéculatives.

STATISTIQUE DES LOYERS

Le troisième changement influe sur la pratique des tribunaux. Jusqu'alors, un loyer était considéré comme abusif lorsqu'il procurait un «rendement excessif» –selon un calcul fort savant dont on vous fait grâce ici– ou qu'il était basé sur un prix d'achat «manifestement exagéré». L'initiative conserve le premier critère et qualifie en outre d'abusifs les loyers supérieurs aux «loyers statistiques pour des objets comparables».
Bien en peine de démontrer que les réformes préconisées par l'Asloca ne seraient «pas loyales», les milieux immobiliers brandissent l'épouvantail de la «bureaucratie» et de «l'étatisation des loyers». Ils crient ensuite à la mort du «grand» commerce: en resserrant la notion de loyer abusif, l'initiative découragerait les investisseurs et, partant, aggraverait la pénurie dans les cantons où elle sévit déjà. Enfin, l'initiative ancre dans la Constitution le lien contesté entre taux d'intérêt hypothécaire (calculé sur les taux variables) et le loyer.
D'accord avec le Conseil fédéral, qui affirme dans son message relatif à l'initiative que «la législation actuelle offre un compromis acceptable» entre les intérêts des investisseurs et des locataires, les propriétaires se satisfont fort bien du statu quo.

LE MARCHÉ, QUEL MARCHÉ?

Mais l'idéal, de leur point de vue, serait de s'en remettre encore davantage au marché pour fixer les loyers. C'est cette conception qui a inspiré le contre-projet du Conseil fédéral, accepté en décembre dernier au Parlement mais qui a été frappé d'un référendum de l'Asloca. Selon ce modèle, pour qu'un loyer soit considéré comme abusif et donc être contesté, il faudra qu'il dépasse de 15% le niveau des «loyers comparatifs», ces derniers devant être établis par sondage. Ce sont donc les loyers effectivement pratiqués, essentiellement fixés selon le jeu de l'offre et de la demande, qui constitueraient la référence, cette dernière pouvant encore être poussée de 15% vers le haut. C'est un cercle vicieux: chaque fois que des bailleurs augmenteront les loyers jusqu'à la limite des loyers comparables, la barre sera déplacée d'un cran, entraînant immanquablement de nouvelles hausses. A terme, ne resterait plus que la régulation du marché.
Or, dans la plupart des villes suisses, sans parler du canton de Genève, il y a belle lurette que le marché n'existe plus! L'offre est quasi inexistante alors que la demande est pléthorique et «inélastique» (on ne peut remettre la location de son logement à des jours meilleurs). Ce sont donc les propriétaires qui fixent souverainement les prix, même si de temps à autre l'un d'eux se fait ramener à l'ordre par les tribunaux.

SOLUTION ROMANDE?

Laisser «le marché» fixer le niveau des loyers est un leurre. Comme le reconnaît le Conseil fédéral lui même: «Depuis 1917, les loyers n'ont été libres que pendant dix-huit mois, entre 1971 et 1972.» Il s'ensuivit une telle flambée des prix que le Parlement a dû intervenir par la voie d'un arrêté fédéral urgent. On ne répétera jamais assez que le logement, la santé, l'éducation, etc. sont des biens vitaux. Il n'est pas concevable de laisser les marchés «jouer avec», sans surveillance. Au risque de rompre la paix sociale.
Le 18mai, si la majorité des votants semble à portée de main, celle des cantons sera plus difficile à obtenir. La secrétaire romande de l'Asloca, Valérie Garbani, ne cache pas que son association est moins influente outre-Sarine et généralement dans les cantons campagnards. Elle compte au minimum sur un match nul: initiative rejetée et contre-projet refusé (au printemps prochain). Du coup, il n'est pas exclu de voir réapparaître «l'Accord romand», balayé au Parlement par les représentants «durs» des milieux immobiliers alémanique. On peut même imaginer la conclusion d'un «contrat cadre romand» à usage des propriétaires et locataires de la région, façon assurance maternité genevoise. Mais le principal rendez-vous des locataires est bel et bien le 18mai prochain. Le reste n'est que... spéculations.